仲介手数料の本当の内容|売買編

売買の仲介手数料・知らないと損する話

オカダ
売買仲介手数料の計算式は知っていても、それが法律で定められた上限額と言うことは誰も知りません。だから9割以上の方が損するんです。

不動産を購入するときに物件価格の他に諸費用が必要になってきます。実はこの諸費用って結構高いんです。カテゴリーで分けると売主に支払うもの 住宅ローン関係で金融機関に支払うもの・税金 登記に必要なもの 火災保険など保険会社に支払うもの 住民票や印鑑証明など申請に必要な書類を入手する費用⑦仲介手数料・ローン事務代行費用など不動産会社に支払うものがあります。この中で最後の不動産会社に支払う仲介手数料が全体の占める割合が非常に高くなります。事前に仲介手数料の金額や計算式を家を買う前に知っておけば一番よいのですが、一生に一度買うかどうかなので初めから知っていなくて当然なんです。殆どの方が物件内覧をして、いざ買おう!って思ったときに不動産屋から購入明細書を貰って、例えば3,000万円の物件であれば約100万円の仲介手数料が必要になるって事を知ります。仲介手数料は不動産仲介会社に支払う成功報酬です。売買契約と同時に発生します。だから、内覧だけとか相談だけならもちろん必要ありません。売買契約までの流れは、まず内覧して購入申し込みをして売買契約をするって言う流れです。 ここでご注意してもらいたいのが売買契約後は買主からの手付金放棄による解除やルール違反による違約解除をしても仲介手数料が必要になるケースがあるということです。では売買の仲介手数料はいったいどれくらい必要なのか?簡単に計算できると速算式があります。物件価格が400万円以上の時に使える速算式で物件価格×3%+6万円になります。これは、宅建業法で定められた仲介手数料報酬額の上限金額になります。例えば物件価格が3000万円のとき3000万×3%+6万円で 96万円になります。これに消費税を加算した金額が仲介手数料上限額になります。

この計算式は速算式と呼ばれるもので具体的な計算方法がありますので少しお話します。

物件価格の200万円以下の部分は5%

物件価格の200万円超え400万円以下の部分は4%・

物件価格の400万円超えの部分は3%となります。

例えば物件価格3000万円のとき

・物件価格の200万円以下の部分は5%で10万円

・物件価格の200万円超え400万円以下の部分は4% 8万円

・物件価格の400万円超えの部分は3%となります。

3000万円-400万=2600万円  2600万円×3%で78万円で合計 96万円

となり速算式物件価格×3%+6万円と同じになります。ここで大事なのは、この計算式は宅建業法で決められた仲介手数料の上限額ということです。

  • 仲介手数料の上限額は宅建業法で定められていて不動産会社は上限までであれば自由に設定することができます。

実際、売主様からの仲介手数料では、上限額をもらえたり・2%だったり1.5%だったり0だったりとバラバラです。買主から頂戴する仲介手数料金額は仲介業者である不動産会社が決めます。これは営業マンレベルで決めるのではなくて会社ごとに最初から決めています。だから、担当営業マンに値引き交渉をしても担当レベルでは決めれませんし、社長さんしか決めれません。勿論、仲介手数料の値引き交渉をしても喜ぶ営業マンはいません。営業マンの多くは売り上げに対するフィーが入る成功報酬型給与が多く使われているからです。何よりも、客によって価格が違うというおかしな価格設定になり、お客様の足元を見て仲介手数料金額を決めると言う事になります。足元を見て値段を決めると言う、あってはならないことになってしまいますので交渉は難しいと考えるほうが良いかもしれません。不動産会社には報酬額票を掲示する義務があります。ただ、【仲介手数料の金額をお話ししても、当社は業法で定められたMAX金額・上限金額を請求します!】なんて説明をする営業はいません。そんなことを言えば、『MAXじゃなくて値引きしてよ!』ってなります。例えば、何か商品を買いに行って定価の横にMAXで・・なんか書いてあったら価格交渉しますよね。同じです。だから最初から仲介手数料が安い・値引きしている・無料にしている不動産会社に問い合わせをする!っていうのが後々のトラブルを防ぐこともできますし、何よりも同じ物件を買うのに必要な購入総額を安くすることができます。最初から・会社自体が仲介手数料の値引きをしている会社ですので担当者も嫌な顔をしません。そもそも、仲介手数料の計算を知らない!また計算式は上限額である!ということを知らない場合。不動産屋から提示される仲介手数料金額に何の疑問もなく、それが普通と思い全て不動産屋に任せている人が大半です。不動産屋からの購入明細を見て、初めて仲介手数料金額を知り、ネットで探し仲介手数料の安い当社を見つけ問い合わせいただく方も非常に多いです。もし、最初から仲介手数料の速算式を知っていて、それが上限額であるということを知っていれば、最初から仲介手数料を節約できる会社を探して問い合わせや相談します。当社のお客様は全て、いくらの仲介手数料が必要になるかをお会いする前から知っています。だから、節約に成功しているんです。例えば、ショップで商品を見て店員さんに説明を受けた後、安かったから違う量販店やネットで安く買った!なんて経験があると思います。ショップで買った後に、やっぱり他が安かったから、キャンセルして安いところで買った なんてこともあるかもしれません。これが、不動産の業界になると『取った取られた』の問題に発展してしまうケースがあります。不動産業界では営業マンの給与も何かしらの成功報酬的な要素が含まれていることも多く、また実績で昇格や昇給もありますし、必死になるのは当然です。他で内覧や商談や申し込みをしてから仲介手数料値引きの会社に問い合わせをしても良識ある不動産会社であれば モラル的なことも考えて断るケースもあると思います。だから、最初から、節約できる不動産会社を知ることが得策です。無知が損する時代です。

オカダ
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